Кто настоящий хозяин ипотечной квартиры?

Если обратиться к законодательству, то мы увидим, что хозяином квартиры, отданной в залог по ипотеке, является покупатель квартиры. Банк же формально не имеет никаких прав на неё. Ипотека же формально является ограничителем прав хозяина квартиры. Он может ей только пользоваться, завещать. Все другие действия, из-за которых будет меняться собственник, невозможны.

Государство ведет специальный реестр, в котором отражаются все права на ту или иную недвижимость (собственность, пользование, аренда и др.). Отмечается и ипотечные ограничения.

Банк же, помог купить квартиру, получает не только занятые деньги, но и проценты, которые могут превышать сумму покупки в несколько раз. Как только становится ясным, что заемщик не сможет выплатить долг по кредиту, он через суд, если в соглашении не прописано иного, отсуживает квартиру, и получает право продать её. В соглашении об ипотеке может быть сделана оговорка, что банк, выполнив ряд процедур, может продать квартиру, не подавая перед этим заявление в суд.

Банки очень внимательны к недвижимости, которую им предлагают взять в залог, т.к. в случае разорения клиента им нужно будет продать её, чтобы покрыть убытки.

Поэтому одобрением у банков пользуются только объекты недвижимости, которые находятся в хорошем состоянии. Ни в коем случае банк не будет принимать в залог коммунальную квартиру или дом, который находится аварийном состоянии. Из-за возможных неблагополучных соседей квартира может оказаться непригодной к проживанию в ней, т.к. немногие согласятся жить в подобных условиях.

В плане качества проблемным является деревянное перекрытие, из-за которого отказываются принимать какое-либо участие компании, занимающиеся страхованием. Причина отказа в страховании может быть не только в этом. Кровля, проблемы с коммуникациями в доме, проблемы с соседями могут быть типичными причинами отказа в страховании.

Банк же желая максимально, обезопасить вложенные средства, будет стремиться добиться участия страховой компании в сделке. В случае потери источника дохода в виде выплат клиента, по определенным причинам, можно получить значительное возмещение от страховой компании.

Это имеет негативные стороны для покупателя, т.к. приходится тратиться на страховую компанию, но есть и плюс. Компания проверяет квартиру или дом не менее внимательно, чем банк. Это даст покупателю хоть небольшую гарантию, что продавец не является мошенником или сам не стал жертвой мошенников. Но, хотя квартира может оказаться чистой, и можно быть уверенным, что не возникнет кто-то, кто якобы имеет на неё права, страховая компания может решить из-за каких-то своих соображений, что не стоит заниматься конкретно этим домом.

Аналогичное отношение банков к покупке доли в недвижимости. Её потом сложно продавать, приходится решать вопросы с совладельцами.

В черный список можно внести и все дома, которые входят в план сноса. Банк, конечно, может пойти на такое, но затем придется делать перевод ипотеки с одной квартиры на другую, т.к. обязательства по выплате кредита остаются, и нужна гарантия их выполнения.

Множество проблем вызывают квартиры с незаконной перепланировкой, вернее такие даже не рассматривают как вариант принципиально, перепланировка может считаться не престижной или не популярной, поэтому банки могут не браться кредитовать такие сделки.

Чужие права на недвижимость скрытые наследники, супруг, другие люди, имевшие хоть какие-то права, все они могут добиться того, что продажа квартиры была незаконной. Препятствием может быть даже договор аренды на недвижимость, продолжающий сохранять силу.

Источник: alianskredit.ru